Bij de aankoop van een nieuwbouw vakantiewoning betaalt u btw. Door de woning vervolgens te verhuren aan een tussenpersoon (denk aan een vakantiepark of reisbureau), kunt u de btw volledig terugkrijgen van de Belastingdienst. De gedachte ‘de btw terugkrijgen’ klinkt leuk. De woning wordt voor de btw echter tien jaar gevolgd. Verkoopt u de vakantiewoning binnen negen na het jaar van ingebruikname, dan moet u een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen!

Een voorbeeld

U koopt een nieuwgebouwde vakantiewoning van € 150.000 in een vakantiepark en betaalt 21% btw oftewel € 31.500. U sluit een verhuurovereenkomst met het vakantiepark waaruit blijkt dat zij uw woning gaan verhuren. De verhuur vindt voor de btw plaats aan en vervolgens door het vakantiepark onder toepassing van het 9% btw-tarief. Wegens de belaste verhuurprestatie, vraagt u de btw via de aangifte terug van de Belastingdienst.

Stel, u besluit na vijf jaar na ingebruikname de woning te verkopen Wat is dan het btw-gevolg voor de herzieningsregeling?

• Omdat de woning nu officieel geen ‘nieuwbouwwoning’ meer is, is de verkoop van uw vakantiewoning vrijgesteld van btw. De koper betaalt dus geen btw bij de aankoop van de vakantiewoning, maar wel overdrachtsbelasting;
• De btw-wetgeving schrijft voor dat wanneer u onroerende zaken binnen negen jaar na ingebruikname vrijgesteld van btw verkoopt, u (een deel van) de door u teruggevraagde btw alsnog moet betalen.
• Omdat u de woning na vijf jaar verkoopt ‘zonder’ btw, wil de Belastingdienst 5/10de van de door u teruggevraagde btw terug hebben. U moet dan dus 5/10 * € 31.500 = € 15.750 terugbetalen aan de Belastingdienst. Deze btw noemen we herzienings-btw.

Herzienings-btw voorkomen?

Als u de woning binnen de herzieningstermijn verkoopt, zijn er een aantal manieren om géén herzienings-btw te hoeven betalen. U kunt met de koper opteren voor ‘btw-belaste levering’. U kiest er dan samen voor om de btw-vrijstelling voor de levering van de vakantiewoning niet toe te passen. Dit wordt ‘het opteren voor een btw-belaste levering’ genoemd. U moet dan de optie voor een btw-belaste levering opnemen in de akte. Opteren kan alleen als de koper de vakantiewoning ook gaat verhuren binnen het vakantiebestedingsbedrijf. Het gevolg is dat u geen herzienings-btw hoeft terug te betalen. De koper kan de in rekening gebrachte btw vervolgens weer terugvragen. Een nadeel voor de koper is dat er een nieuwe ‘herzieningstermijn’ ingaat. Als de koper voornemens is de woning minimaal negen jaar na het jaar van ingebruikname te blijven verhuren aan het vakantiepark, is die herzieningstermijn voor hem geen probleem. Hij zal dan eerder bereid zijn met u te opteren voor een btw-belaste levering. Er zijn nog andere opties om terugbetaling van btw te voorkomen. Het voert te ver om hier nader op te ingaan.

Advies inwinnen

Houd bij de aan- of verkoop of (ver)huur van uw vakantiewoning rekening met de btw-aspecten. Het is zonde als u door onjuiste toepassing van het btw-tarief, onjuiste correctie(s) voor het privégebruik of btw-herziening, onverwacht btw moet terugbetalen aan de Belastingdienst. Het is daarom van belang te weten welke plannen u heeft met uw vakantiewoning. Vraag uw belastingadviseur tijdig naar de btw-gevolgen.

Meer weten

Wilt u meer informatie over dit onderwerp? Neem contact op met Jason Vollering, senior belastingadviseur, via telefoonnummer 0165-531320 of stuur Jason een e-mail.