Situatie tot 2024

Een aannemer kon achteraf niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken tijdens de oplevering. Een opdrachtgever schakelde soms voor een check op gebreken bijvoorbeeld met een andere deskundige partij, parallel aan de samenwerking met de aannemer. De bewijslast lag toen bij de opdrachtgever.

Overgangsrecht

Op de nieuwe regelgeving is overgangsrecht van toepassing. Dit komt er concreet op neer dat het oude stelsel blijft gelden voor aannemingsovereenkomsten die voor 1 januari 2024 gesloten zijn of worden. Voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 worden gesloten geldt de nieuwe regeling wél. Onze juristen ondernemingsrecht adviseren u graag over de integratie van de nieuwe wetgeving in uw bedrijf. 

Aansprakelijkheid onder de Wkb

Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is de aannemer eerder aansprakelijk voor gebreken bij bouwwerken. Met ingang van 1 januari 2024 is de hoofdregel namelijk dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Dit betekent dat het moment van oplevering niet langer relevant is.

Kortom: wanneer de opdrachtgever achteraf een gebrek ontdekt, maakt het niet uit of hij/zij op het moment van oplevering hiermee bekend had moeten zijn of niet. In dat geval is de aannemer nog steeds aansprakelijk tenzij hij kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem/haar is toe te rekenen. Dat maakt het belang van een zorgvuldig opleverdossier erg belangrijk.

Bewijslast bij aannemer

De aannemer kan zich alleen aan deze aansprakelijkheid onttrekken door te stellen en te bewijzen dat het (verborgen) gebrek niet aan hem/haar is toe te rekenen. Hiervan kan sprake zijn wanneer de aannemer part noch deel heeft gehad aan de totstandkoming van het gedeelte van het bouwwerk en de opdrachtgever hier een afzonderlijke partij voor heeft ingeschakeld.

Houd een dossier bij

Om het risico op deze aansprakelijkheid te verkleinen, is het uitermate belangrijk dat u over een zorgvuldig opleveringsdossier beschikt. Dit betekent dat u met de opdrachtgever gedurende het bouwproces en de oplevering eventuele geconstateerde gebreken opneemt, zodat hier achteraf geen discussie over kan ontstaan.

Deze wijziging in de wetgeving betekent overigens niet automatisch dat de aannemer geen mogelijkheden heeft een beroep te doen op de klachtplicht. Deze mogelijkheid blijft ook na de invoering van deze bepaling voor de aannemer bestaan.

Verschil consument en zakelijke opdrachtgever

De nieuwe aansprakelijkheidsregeling is dwingend voor aannemingsovereenkomsten tussen particuliere opdrachtgevers en aannemers. Wel kan er van deze regeling worden afgeweken als het gaat om een aannemingsovereenkomst met een zakelijke opdrachtgever. Belangrijk daarbij is wel dat deze afwijking in de basisovereenkomst wordt opgenomen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het niet voldoende is om voor deze uitzondering te verwijzen naar de algemene voorwaarden, zoals de UAV, UAV-GC en AVA.

Meer weten?

ABAB Legal is graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Wilt u advies over de toepassing van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen? Neem contact op met Geert Rouwet, manager Legal, via telefoonnummer 024-6485817 of stuur Geert een e-mail.