Kenmerken 290-bedrijfsruimte

Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Mits in die ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. Grofweg betekent dit dat bedrijfsruimtes waar klanten fysiek dingen kunnen kopen of bestellen, onder het 290-regime vallen. Daarnaast vallen ook hotels en campings onder dit regime.

Looptijd

De huurder van een 290-bedrijfsruimte heeft relatief veel huurdersbescherming. Dit uit zich in de eerste plaats in de looptijd van de overeenkomst. De eerste huurtermijn van de huurder is vijf jaar. Als deze niet wordt opgezegd, wordt deze automatisch met vijf jaar verlengd. Als de huur na het verstrijken van tien jaar niet is opgezegd, geldt deze daarna voor onbepaalde tijd. De huurder is in principe dus verzekerd van een lange huurperiode. 

Opzegmogelijkheden

Daarnaast zijn de opzegmogelijkheden van de huurovereenkomst beperkt. Zowel de verhuurder als de huurder kunnen dit alleen doen tegen het einde van de overeengekomen duur. Daarbij geldt een opzegtermijn van tenminste één jaar. Een overeenkomst van onbepaalde tijd kan tegen elke datum worden opgezegd. In alle gevallen geldt dat opzegging door de verhuurder alleen mogelijk is als hij de opzeggrond(en) vermeldt. Voor de huurder geldt dat niet. De meest voorkomende opzeggronden zijn onbehoorlijk huurderschap en dringend eigen gebruik van de verhuurder. Slecht huurderschap kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de huur structureel niet wordt betaald. Een opzegging door de verhuurder is niet genoeg om de huur te laten eindigen. Als de huurder daarmee namelijk niet binnen zes weken instemt, moet de verhuurder naar de rechter stappen om de opzegging te laten toetsen. Een dergelijke procedure kan veel tijd in beslag nemen. De huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte kan dus niet tussentijds opgezegd worden. Tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden is wel mogelijk. 

De wet heeft een beperkt aantal opzeggingsgronden aan de verhuurder toegekend. Welke opzeggingsgronden de verhuurder toekomen, is afhankelijk van de (verstreken) huurtermijn(en). Het is niet toegestaan om in de huurovereenkomst bepalingen op te nemen die afwijken van de wettelijke regels als dat te nadele van de huurder is, tenzij deze afwijkende bepalingen zijn goedgekeurd door de rechter.

Kenmerken 230a-bedrijfsruimte

De 230a-bedrijfsruimte is in feite een restcategorie. Wanneer een gehuurde onroerende zaak niet onder het regime van woonruimte of 290-bedrijfsruimte valt, is het 230a-regime van toepassing. Typische voorbeelden van 230a-bedrijfsruimte zijn kantoorruimte, fabrieken, opslagruimte en showrooms. 

De huurder van een 230a-ruimte heeft aanzienlijk minder rechtsbescherming dan de huurder van een 290-ruimte. Zo is de huurtermijn vormvrij en kan deze dus ook voor een beperkte duur worden afgesloten. In de praktijk wordt vaak een jaar overeengekomen, een termijn die vaak automatisch wordt verlengd. Ook onbepaalde tijd is mogelijk. Een overeenkomst van bepaalde tijd eindigt automatisch door het verstrijken van de overeengekomen periode. Een overeenkomst van onbepaalde tijd eindigt door opzegging door de huurder of verhuurder. Een opzeggrond is daarbij niet nodig. Wel moet er een opzegtermijn in acht worden genomen. Tenzij anders overeenkomen, is deze gelijk aan de betalingstermijn. Als de huur maandelijks wordt betaald, is de opzegtermijn dus één maand. 
Kanttekening is wel dat de huurder in geval van opzegging door de verhuurder zijn verblijf kan verlengen door een beroep te doen op zijn ontruimingsbescherming. Bijvoorbeeld omdat hij tijd nodig heeft om te verhuizen naar een andere bedrijfsruimte. Deze termijn bedraagt maximaal drie jaar na de datum waartegen ontruiming van het gehuurde is aangezegd. 

Grijze gebieden en andere valkuilen

Het onderscheid tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte is soms moeilijk te maken. Laat je daarom goed adviseren voordat je een huurovereenkomst aangaat. Dit is belangrijk, omdat de bepalingen van 290-bedrijfsruimten van dwingend recht zijn. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De regels van 230a-bedrijfsruimte zijn daarentegen van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat als er ten nadele van de huurder van wordt afgeweken, de huurder deze kan vernietigen. Zorg voor zekerheid en laat je huurovereenkomst toetsen of opstellen door een jurist.

Meer weten?

Bij ABAB zijn we graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Wil je meer weten over de verschillen tussen 230a-bedrijfsruimtes en 290-bedrijfsruimtes? Neem dan contact op met Jorrit Morra, jurist ondernemingsrecht, via telefoonnummer 0165-531323 of stuur Jorrit een mail.