Bij een vrijwillige kavelruil sluiten meerdere partijen ‘vrijwillig’ een overeenkomst om onroerend goed te ruilen, met als doel de inrichting van het landelijk gebied te verbeteren. Een kavelruil moet voldoen aan verschillende voorwaarden: er moeten minimaal drie eigenaren onroerend goed inbrengen en er moet sprake zijn van minimaal twee verkrijgers. Dit moet vastgelegd zijn in een kavelruilovereenkomst en ingeschreven in openbare registers. Daarnaast moeten de betrokken kavels in het buitengebied liggen om te kunnen spreken van een kavelruil landelijk gebied.  

Vrijstelling overdrachtsbelasting

De kavelruilvrijstelling bij de overdracht van cultuurgronden is normaliter vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien de grond binnen het landbouwbedrijf blijft. Bij aankoop van een agrarisch bedrijf geldt echter wel overdrachtsbelasting voor bedrijfsgebouwen en woonhuizen. Met de kavelruilvrijstelling kunt u deze belasting vermijden. Dit geldt voor zowel de verkrijging van de grond als de gebouwen.

Een voorbeeld

Agrarisch ondernemers X, Y en V gaan een kavelruil landelijk gebied met elkaar aan. Partij X brengt een varkensbedrijf inclusief bedrijfsgebouwen en 10 ha cultuurgrond in. Ondernemer Y verkrijgt deze locatie voor een geldsom van € 1.600.000 (€ 1.000.000 bedrijfsgebouwen inclusief erf en ondergrond en € 600.000 cultuurgrond). Daarnaast ruilt Y met V enkele percelen cultuurgrond ter verbetering van hun bedrijfsomstandigheden. De waarde van de cultuurgrond wordt gesteld op € 300.000.

Zij voldoen zo aan de voorwaarden van een kavelruil landelijk gebied (als het onroerend goed kwalificeert). Bij de verkrijging kunnen Y en V een beroep doen op vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, waardoor Y geen overdrachtsbelasting verschuldigd is van € 197.600 (10,4% over € 1.600.000 en € 300.000) en ondernemer V geen overdrachtsbelasting is verschuldigd van € 31.200 (10,4% over € 300.000). 

Aanpassing kavelruilvrijstelling 

Volgens het kabinet is het momenteel onbedoeld mogelijk om ook voor andere (in hun ogen niet gewenste) doeleinden gebruik te maken van de kavelruilvrijstelling. Daarom ligt er nu conceptregelgeving om de voorwaarden hiervan per 1 januari 2025 te wijzigen. De vrijstelling zal niet langer gelden voor de verkrijging van woningen en bijbehorende opstallen, maar blijft wel van toepassing op agrarische bedrijfswoningen en bedrijfsmatig gebruikte opstallen binnen de landbouw Het gaat om onder andere deze aanpassingen:
 

• de kavelruilvrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning in het buitengebied, uitgezonderd agrarische bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn met het bedrijf;
• enkel opstallen die nagenoeg geheel bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, kunnen nog onder de vrijstelling vallen;
• voor de verkrijging van agrarisch bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, geldt een voortzettingstermijn van tien jaar vanaf 1 januari 2025. Deze regel geldt niet als de opstallen binnen tien jaar door overheidsbeleid aan de landbouw worden onttrokken. 

Laat u goed informeren

Hoewel de overheid de kavelruilvrijstelling inperkt, blijft deze bestaan voor de beoogde situaties. Voor de aankoop van onroerende zaken voor een landbouwbedrijf is het essentieel om u goed te laten informeren over de geldende voorwaarden.

Via een internetconsultatie konden belanghebbenden reageren op de nieuwe regelgeving. ABAB-collega Luc Adriaansen gaf namens de VLB commentaar op de aanpassingen. Hij pleit onder andere voor het terugbrengen van de voortzettingstermijn van tien jaar naar drie jaar. De volledige reactie van de VLB vindt u terug op de website van de VLB.

Meer weten?

ABAB is graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Wilt u meer weten over de overdrachtsbelasting? Neem dan contact op met Luc Adriaansen, senior belastingadviseur. U bereikt Luc via e-mail.