Optierecht tijdens onderzoeksfase

De ontwikkelaar van het zonnepark moet eerst onderzoeken of uw grond geschikt is voor de aanleg van een zonnepark. Dat neemt tijd in beslag en brengt kosten met zich mee. De ontwikkelaar wil uiteraard wel zekerheid dat u ook daadwerkelijk met hem in zee gaat als hij deze moeite doet en kosten maakt. De ontwikkelaar wil daarom voor de duur van deze onderzoeksfase een exclusief optierecht op uw grond. Tijdens de onderzoeksfase (ook wel reserveringsperiode) mag u vanwege dit exclusieve optierecht niet met een andere ontwikkelaar van zonneparken (en soms ook windparken) onderhandelen. Dit wordt vastgelegd in een optieovereenkomst. Voor het eind van de onderzoeksfase laat de ontwikkelaar weten of hij uw grond geschikt vindt voor een zonnepark. Het is gebruikelijk dat u voor de optie(periode) een vergoeding ontvangt.

Recht van opstal bij realisatie zonnepark

Als het zonnepark kan worden gerealiseerd, wordt meestal voor de ontwikkelaar een recht van opstal op de grond gevestigd. Een recht van opstal voor het in eigendom hebben, houden en onderhouden van het zonnepark. Zo wordt het zonnepark eigendom van de ontwikkelaar en kan hij de aanleg ervan financieren. Het recht van opstal wordt vastgelegd in een notariële akte, vaak voor een periode tussen de 20 en 35 jaar. Let op: vaak bouwt de ontwikkelaar voor zichzelf een tussentijdse opzegmogelijkheid in. Daarnaast is het belangrijk om bij het onderhandelen over de optieovereenkomst ook meteen al te onderhandelen over de opstalvoorwaarden.

Retributie en betaling

Voor de duur van het recht van opstal ontvangt u als grondeigenaar een (jaarlijkse) vergoeding van de ontwikkelaar, de retributie. De hoogte van de retributie hangt onder meer af van de zonuren op de locatie, de grootte van het zonnepark en de aansluitmogelijkheden van het zonnepark op het elektriciteitsnet. De opbrengst moet voor u passend zijn. Vaak is er ruimte voor onderhandeling. Laat de financiële gevolgen van het vestigen van een recht van opstal voor u en uw bedrijf doorrekenen door een specialist. Moet u rekening houden met een belastingclaim? Bespreek dan met de ontwikkelaar of een deel van de retributie vooruit betaald kan worden. Wordt de retributie jaarlijks geïndexeerd? Dat is wel gebruikelijk.

Rechten van derden

Zijn er nog andere gerechtigden tot uw grond? Bijvoorbeeld een pachter, een jager of het waterschap? Zijn er contracten die u moet beëindigen? Is dat mogelijk en zo ja, op welke termijn en onder welke voorwaarden? Wat moet er nog geregeld worden met uw bank? Regel dit zo veel mogelijk vooraf, dus vóór het aangaan van een optieovereenkomst. Bekijk ook of de ontwikkelaar een erfdienstbaarheid van weg over uw erf nodig heeft om bij het zonnepark te kunnen komen.

Staat en bestemming van de grond

Ten aanzien van de grond moet u een aantal zaken uitzoeken:

• Hoe levert u de grond aan de ontwikkelaar op? Zoals het erbij staat, stoppelbloot of ontdaan van wortels? Krijgt u compensatie voor geleden (gewas)schade als gevolg van de aanleg van het zonnepark?
• Is de grond mogelijk vervuild? Wie draait dan op voor de kosten van sanering?
• Welke garanties en verklaringen verwacht de ontwikkelaar verder van u?  
• Worden door de ontwikkelaar landschappelijke (natuur)voorzieningen aangebracht? Worden deze na afloop van het opstalrecht verwijderd? Stelt de gemeente hieraan eisen?
• Kunt u na beëindiging van het recht van opstal weer het agrarisch gebruik van de grond hervatten? Laat u ook goed informeren over eventuele planologische gevolgen.

Voorwaarden van de ontwikkelaar en planning

Op welke termijn krijgt u zekerheid? Wat is de kans van slagen? De ontwikkelaar neemt zelf ontbindende voorwaarden op voor het geval hij geen vergunning of financiering krijgt. U kunt de optieovereenkomst zelf meestal niet tussentijds beëindigen. Zorg er daarom voor dat u goed voor ogen heeft wat het tijdspad is en de termijn van onzekerheid. Dit in verband met de exploitatie van uw eigen bedrijf en uw financiële planning.

Einde recht van opstal

Het is belangrijk dat de ontwikkelaar het zonnepark, inclusief alle installaties en aangebrachte voorzieningen, op zijn kosten verwijdert bij beëindiging van het recht van opstal. Wat als de bodem (meer) verontreinigd blijkt te zijn? Wie draait op voor verarming van de grond door het wegvallen van het landbouwkundig bewerken ervan? Moet er nieuwe drainage worden aangelegd? Wordt een eventuele landelijke inpassing ongedaan gemaakt? Hoe is de financiële draagkracht van de ontwikkelaar voor dergelijke kosten gewaarborgd? Maak hierover heldere afspraken.

Fiscale gevolgen

Let ook op de fiscale gevolgen van het vestigen van een recht van opstal, een (gedeeltelijke) staking van het bedrijf en de eventuele gevolgen voor betalingsrechten. U kunt te maken krijgen met (na)heffingen, waardoor de financiële situatie anders uitpakt dan u wellicht had verwacht. 

Advieskostenvergoeding

Bij een zonneparktraject wordt u vaak ondersteund door een of meerdere specialisten. Deze advieskosten kunnen in veel gevallen worden vergoed door de ontwikkelaar, maar dat moet u dan wel met de ontwikkelaar afspreken.

Verkoop van grond of zonnepanelen op daken

U kunt uiteraard ook uw grond verkopen aan een ontwikkelaar of zonnepanelen op de daken van uw (bedrijfs)gebouwen laten plaatsen. Hierbij zijn weer (deels) andere aspecten relevant. 

Meer weten?

Bij ABAB Legal zijn we graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Er komt veel kijken bij de aanleg van een zonnepark op uw grond. Laat u daarom ondersteunen en voorkom problemen in de toekomst. Neem voor meer informatie of advies contact op met Marianne van Rooy, jurist ondernemingsrecht, via telefoonnummer 013-4647180 of stuur Marianne een e-mail.